Permuta solar a cambio de obra futura

kilele · Registrado: 27 Abr 2008 Mensajes: 3

Mi abogado está redactando un contrato de permuta de solar a cambio de obra futura.
El sistema más adecuado según tengo entendido es crear lo más pronto posible una situación de prehorizontalidad; ello se logra así: se otorga la cesión del solar y, si ello es posible, en el mismo momento se declara la Obra Nueva y se constituye la Propiedad Horizontal y a continuación se procede a una consumación parcial de la permuta, adjudicando en escritura publica los departamentos aún en construcción al cedente del solar, quedando obligado el promotor a su acabado y entrega posesoria, en su día.
Le hemos puesto la prohibición de ceder el solar a otra sociedad o particular alguno sin mi consentimiento por escrito.
Que pasa si lo cede? Puedo cancelar el contrato?
Si el promotor no termina la obra por el motivo que sea, salvo por causa de fuerza mayor, como se soluciona la entrega de los inmuebles pactados, pues por un lado estarán a mi nombre pero la obra sin terminar, pues parece ser que la prehorizontalidad implica no exigir ni aval bancario ni cláusula de resolución. Es así, o puede exigirse el aval?
Saludos

Invitado · Publicado: Lun Abr 28, 2008 9:02 pm **Título del mensaje**:

en una permuta es fundamental la confianza, de modo que no permutes si tienes dudas

hace dos o tres años te hubiera dicho que puedes hacerlo así, como indicas, aunque manteniendo un aval reducido (quizá no más del 30% del valor en venta) sólo como garantía inicial, y el derecho a reclamación por el importe del valor real de los bienes a recibir

a día de hoy, ya que no hay garantías reales de que la obra se finalice, has de exigir un aval por el valor real de la permuta, porque de poco vale tener bienes en construcción a tu nombre si la obra no se fimaliza, si hace falta mucho dinero para rematar el conjunto de las obras y no puede darse el final de obra únicamente a los bienes que has de recibir

kilele · Registrado: 27 Abr 2008 Mensajes: 3

Invitado · Publicado: Mar Abr 29, 2008 12:20 am **Título del mensaje**:

hasta hace muy poco tiempo funcionaba muy bien el planteamiento que has expuesto inicialmente, y era así porque era impensable que una obra no se finalizase. En ese estado de bonanza, el hacer la declaración de obra nueva, la división horizontal y la transmisión de los bienes, suponía la doble garantía de propiedad y de que nadie salvo tú podría imponer carga alguna sobre los bienes a recibir. En ese estado de bonanza el aval podía ser reducido, haciéndolo constar como garantía de cumplimiento de calidades y plazos, ejecutable íntegramente al vencimiento del plazo pactado con el fin de rematar las obras por tu cuenta, tomando de ahí el dinero necesario para la contratación de los trabajos pendientes y devolviendo el sobrante una vez rematadas las obras

las cosas han cambiado, y desde hace unos meses es muy difícil garantizar que una obra llegue a finalizarse, y a ti de nada te vale tener escriturada a tu nombre una porción de una obra que, por su dimensión, no podrás finalizar por tu cuenta o con el dinero de un aval, por lo que has de rechazar ese planteamiento y has de limitarte a pedir un aval por el valor real en venta de los bienes que han de entregarte, de modo que, si no rematan las obras, ejecutas el aval y te olvidas del problema

otra cosa sería si los bienes que han de entregarte pueden constituir una fase independiente del resto de la promoción, si pueden obtener licencia de primera ocupación sin que sea necesario rematar el resto de la promoción, porque en ese caso podrías mantener esa porción de parcela a tu nombre y con el dinero de un aval reducido rematar por tu cuenta esa fase de obras

has de tenerlo claro, y mi recomendación muy sincera, pero que muy sincera, es que a día de hoy no debes firmar una permuta que no esté suficientemente avalada, porque hoy tienes una parcela que es tuya y cuando firmes pasarás a tener sólo una promesa, y no están los tiempos para fiarse de promesas, ni siquiera de las promesas de gente muy próxima, porque tengo claro conocimiento de los problemas por los que está pasando mucha gente a la que con la boca llena puede calificarse de promotores serios y honestos, buena gente

kilele · Registrado: 27 Abr 2008 Mensajes: 3

De verdad que este asunto de la cesión es complicado.
Gracias por aclararme las ideas Wink

tus comentarios me han sido de mucha ayuda.

ALBERTOO · Invitado

saludos

¿alguien me puede aclarar que pasos debo de dar para exigir el cumplimiento de la obligación de entrega de vivienda por expirar el plazo contemplado en una permuta de solar por vivienda?

Se ha cumplido el plazo y me dicen que no pueden entregar porque el piso está hipotecado por el banco y que como el momento es "delicado" no pueden levantar esa hipoteca. Solución: que les de tiempo

en cuanto a indemnizaciones por incumplimiento ¿existe la posibilidad de exigir alguna si no está pactada en la escritura de permuta?, gracias

Invitado · Publicado: Jue Ago 28, 2008 7:35 pm **Título del mensaje**:

aunque figuro como "invitado", te digo que soy el mismo "invitado" de las respuestas anteriores, y te lo digo por si eso te vale como indicativo de fiabilidad

debes visitar a un abogado, porque tienes un serio problema

me comprometo a darte respuestas, que no tendrán mayor valor que opiniones, aunque serán opiniones basadas en una experiencia cierta, pero antes es importante que me respondas a unas preguntas

¿la obra está terminada?
¿tiene licencia de primera ocupación?
¿se ha vendido y entregado alguna otra vivienda?

albertoo · Invitado

Bueno lo primero agradecerte tu ayuda, estoy buscando opiniones y te agradezco tu interés desinteresado

- la obra está terminada (se trata de un bloque de varias viviendas)
- estoy por comprobar si tienen la licencia de primera ocupación
- hay algún vecino que creo que ya vive aunque me han asegurado (también por confirmar) que al no tener licencia de primera ocupación está tirando con la luz de obra

la verdad es que pinta feo pero quisiera saber si aparte de ejecutar el aval (espero que sin problemas) podría demandar de alguna manera a la constructora por haber gravado un piso que se comprometió a no gravar y a entregar, libre de cargas por supuesto, en un plazo ya cumplido

Invitado · Publicado: Vie Ago 29, 2008 3:53 pm **Título del mensaje**:

hola

vuelvo a decirte que debes visitar a un abogado, porque tienes un serio problema

y continúo

- es importante que obtengan la licencia de primera ocupación porque, habiendo acabado la obra y habiéndola solicitado, mientras no la obtengan podrán argumentar que el retraso en la entrega viene forzado por la lentitud municipal, en incluso que no ven necesario cancelar la hipoteca en tanto no puedan entregar la obra y mientras disfrutes de un aval. Esto no les exime de responsabilidad, pero atenúa sus consecuencias.

- yo no ejecutaría el aval, al menos si, por ese dinero, no estás dispuesto a renunciar a la vivienda. El abogado te lo explicará, a la vista del contrato y del aval.

- el abogado (yo soy arquitecto) sabrá la mejor manera de actuar, que yo iniciaría con un diálogo presionante, porque la simple actuación del abogado es pronóstico de otro tipo de presiones, si fuese necesario. El abogado podrá evaluar si cabe por la vía penal (si estaba pactado en contrato que no impondrían cargas en tu vivienda) o ha de ir por la vía civil, pero, en todo caso, yo trataría de escriturar esa vivienda lo antes posible, incluso asumiendo la carga hipotecaria, pero forzándolos a que te den una garantía personal, lo que explico a continuación:

Escriturar la vivienda a tu nombre supone que Tú pasas a ser el propietario, con lo que dejarás de asumir el riesgo de perderla definitivamente, con lo que te verías abocado a ejecutar el aval y pelear judicialmente cualquier otra diferencia.

Escriturar supone que Tú asumes la hipoteca, lo que no es agradable e incluso pudiera ser excesivamente gravoso para tu economía. La realidad es que la situación no es agradable sino grave, por lo que el que no sea agradable es un mal menor.

Simultáneamente a la entrega de la vivienda hipotecada habrán de firmar unos pagos aplazados (digamos que 3.000 euros al mes, o lo que sea) garantizados por una carga hipotecaria a realizar sobre propiedades privadas de los promotores (sus casas, por ejemplo), ejecutable al acumular tres mensualidades impagadas y hasta la cancelación total del préstamo. De este modo, pidiéndoles garantías sólidas y de alto valor emocional pero dándoles facilidades de pago y librándolos de una guerra judicial que tienen perdida, difícilmente podrán oponerse a un acuerdo, de tal manera que Tú recibirás una vivienda hipotecada, pero con una hipoteca que pagarán puntualmente por cuenta que les tiene.

Piensa que esos promotores muy probablemente sean buena gente, que, siendo responsables por no haber sabido medir el riesgo, o sabiéndolo han asumido riesgos excesivos, hasta anteayer todo indicaba que la cosa funcionaba y los bancos eran los primeros que inducían a un crecimiento desmesurado del sector, los mismos bancos que hoy les niegan el pan y la sal

saludos, y suerte

albertoo · Invitado

hola

bueno creo que planteas una opción sobre el papel interesante pero (quizá hable desde el desconocimiento) veo bastante dudoso que estén dispuestos a garantizar personalmente la hipoteca que yo asumiría. Incluso en caso de que aceptasen la verdad es que no estaría muy tranquilo si empiezan a aparecer, por ejemplo, otros acreedores que también recibieron en su día como garantía el mismo bien que yo.

Dices que mas vale que vayan pagando...¿y si no lo hacen y a la hora de ejecutar la garantía soy uno mas de una larga lista de acreedores?...buff

¿No te parece mas segura la posibilidad ejecutar el aval por el que salgo perdiendo parte del valor económico que puede tener a día de hoy la vivienda y plantearme la posibilidad de reclamar judicialmente por el perjuicio que haya podido sufrir ?

Me imagino que el hecho de que hayan hipotecado el piso siendo parte del contrato que han realizado conmigo y estando estipulado que no lo podían hacer les suponga alguna responsabilidad

¿ sabes en que momento deben inscribir las viviendas en el registro de la propiedad? caso de que ya estén inscritos me puedo acercar a pedir una nota simple informativa para saber realmente el tipo y el importe de la carga

Ojalá tengas razón en eso de que detrás quizá haya buena gente pero...

Espero que en la próxima intervención te pueda dar datos mas concretos sobre la licencia de primera ocupación y otras, gracias de nuevo

Invitado · Publicado: Vie Ago 29, 2008 6:21 pm **Título del mensaje**:

para que una carga hipotecaria sea realmente efectiva, ha de estar inscrita en el registro de la propiedad, y lo están todas las de los bancos. Con eso respondo a tu pregunta, en el sentido de que puedes ir al registro de la propiedad y examinar todos los detalles de esa hipoteca y otras posibles cargas.

como ya te he dicho, para saber si una vez ejecutado el aval tienes derecho a algún tipo de reclamación, habría que ver el contrato, y eso es mejor que lo haga el abogado.

Si escrituras a tu nombre pasa a ser tuya y nadie podrá imponer nuevas cargas.

Si no escrituras, no estás libre de que otros acreedores impongan nuevas cargas sobre lo que está destinado a ser tuyo. Tanto es así que cualquier suministrador que reclame judicialmente una deuda (tenga razón o no la tenga) pedirá el embargo preventivo de esa propiedad y, en el mejor de los casos (que el juzgado sentenciara a favor del promotor), esa propiedad respondería de la cantidad reclamada hasta que hubiera sentencia firme (digamos que unos 2-3 años, incluida la apelación).

Si te dan garantías hipotecarias sobre bienes libres de cargas (por ejemplo, sus casas, si no tienen hipoteca), esa hipoteca a tu favor se inscribiría en el registro de la propiedad, de tal manera que, aunque suscribiesen sobre esa misma propiedad cargas posteriores, la tuya sería la primera en cobrar, y las siguientes irían a la cola.

Sobre las cargas hipotecaias inscritas en el registro, tienen prioridad las deudas con la seguridad social, con hacienda y otros organismos públicos. Eso difícilmente podría afectarte en sus bienes personales si su actividad empresarial está bajo la forma jurídica de SA o SL, aunque existe una posibilidad, pero no dudes que afectaría a la vivienda que han de entregarte si no la inscribes a tu nombre.

relee, piénsatelo y luego haz las preguntas concretas que desees, pero no me pidas que te convenza, porque sólo estoy dispuesto a darte mi opinión

un saludo