Conseguir que no me den el credito.

luis792er · Invitado

Hola.
Necesito consejo.

Tengo una vivienda en propiedad, de la que aun debo unos 13.000 millones de las antiguas ptas.
Me compre otra (pendiente de entrega en el ultimo trimestre del 2008) con la idea de vender la actual y pasarme a esa que es más grande.
a lo largo de dos años he pagado aproximadamente unos 9 millones en concepto de adelantos y me quedaría una hipoteca de unos 28000 millones. Sin embargo la situación actual es que no consigo vender mi casa actual, y además por motivos de traslado de trabajo, tengo que cambiar de ciudad, con lo que me voy a encontrar con dos casas que vender, y un alquiler o compra que pagar en otra provincia.
Lógicamente no puedo hacer frente a tres letras por esos importes. He tratado de negociar con la promotora la devolución del importe de la segunda casa, pero según contrato se quedarían con un 75% de las cantidades entregadas y se muestran inflexibles en ese porcentaje, que me supone unos 4 o 5 millones. No obstante, hay una cláusula que dice literalmente:
"Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo máximo de 45 días desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación, será causa de resolución del presente contrato a instancias de la parte vendedora.
No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no-concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior"
¿Esto quiere decir que si la entidad no me da el préstamo me devuelven todo lo entregado?
¿Puede alegar la promotora que la no concesión del préstamo por mi situación personal (otro préstamo, traslado), no entra dentro de este apartado?
¿Puede la promotora "buscarme" por su cuenta otra entidad diferente que si me de el préstamo y me obligue a suscribir con ellos?

Un saludo y gracias anticipadas por sus consejos e impresiones.

til654 · Invitado

Hola Luis792er
Nosotros estamos en una situación similar a la tuya. La clausula que resaltas en negrita es exacta a la que viene en nuestro contrato. Además la entidad que tenia que subrogarnos ya nos dijo que no estaba conforme con nuestra subrogación, cosa que también venia en contrato que podían hacer. Creíamos entender que el contrato estaba resuelto por este motivo, pero la promotora nos ha "buscado" una hipoteca con otra entidad con unas condiciones y condicionantes que nosotros no podemos cumplir. Y ahora se acogen a este supuesto préstamo para intentar obligarnos a firmar las escrituras.
Si has conseguido información sobre lo que planteas agradeceríamos que nos lo comunicaras.
Si alguien en el foro puede orientarnos sobre este supuesto que plantea la promotora también le quedaríamos muy agradecidos.

Luis792er · Invitado

hola til654.

Al final estoy a la espera de denegacion de credito por parte de la entidad, para continuar con las acciones previstas de denunia de contrato,ya que es la condicion imprescindible.
Consultado un abogado especialista en derecho inmobiliario, me comenta que el ve la clausula clarisima, incluso en el caso de que la promotora te busque una entidad diferente que te de el credito.
Se supone en este ultimo caso que tu no estas obligado a firmar si las condiciones del prestamo no son adecuadas, o al menos, similares a las originales.
En todo caso, se iria al literal del contrato. es decir:
No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no-concesión del préstamo solicitado
Se entiende que se refiere a la entidad original con la que la constructora ya tiene la subrrogacion y no otra.
No obstante, la promotora puede entender otra cosa y negarse a la devolucion, con lo que habria que ir a un procedimiento de denuncia en juzgado.
El consejo del abogado, espero que acertado, es que en caso necesario, se acuda a este extremo, ya que la clausula es clara y tarde o temprano, la justicia nos dara la razon, o la promotora se vera forzada a un acuerdo.
De todas formas, solo es una consulta a un abogado y para un caso concreto. No me atreveria a aconsejar una accion u otra, ya que depende de todo el contrato (deberias llevarlo entero a un especialista) y no solo de esta clausula, y de las cantidades entregadas (ver si te compensa ir hasta el fianl, si te lo puedes permitir, etc...).
Mi consejo es que vayas a un bufete especializado en derecho inmobiliario en tu ciudad, y hagas la consulta, a mi me ha costado solo 50 euros. Cuando tengas la respuesta, la puedes compartir con nosotros.

Un saludo y suerte.

til654 · Invitado

Hola Luis792er.
Nosotros ya hemos consultado con varias fuentes, la primera fue un abogado amigo mío y de total confianza. Este amigo leyó todo el contrato y las alegaciones de la promotora y me dijo que en caso de ir a juicio lo tendríamos ganado. El problema que vio es que en la actual situación las promotoras están faltas de liquidez y pueden quebrar en cualquier momento, además un juicio es largo y costoso, pero la cantidad que nos adeuda la promotora es lo suficientemente importante como para meternos en ello, pero vamos a tratar de agotar las demás opciones antes de denunciar.
El banco que aparece en el contrato firmado con la promotora ya nos ha dicho a nosotros y a ellos que no tenemos hipoteca y no nos subroga, pero claro, no te dan nada por escrito. La promotora es cliente suyo y nosotros no. Y evidentemente el banco con el cual nos han “buscado” el supuesto crédito no quiere darnos nada por escrito, porque si tuviésemos esa documentación podríamos demostrar que las condiciones son abusivas.
En resumen, sabemos que tenemos razón, pero la promotora va a seguir entendiendo otra cosa al menos hasta que mejore la situación económica general y puedan vender los pisos. Nosotros estamos tratando de mediar con la promotora para forzar un acuerdo, pero esto, por lo que estoy viendo, también va para largo.
Gracias, un saludo y suerte a ti también

Invitado · Publicado: Mar Sep 23, 2008 10:02 am **Título del mensaje**:

Hola Til654:
Permite que aporte mi punto de vista, aunque como siempre, reconocer que cada caso es un mundo y hay que tener en cuenta todas las particularidades. Lo que puede servir para unos, no tiene por que hacerlo para otros. Solo se trata de ayudarnos, tratando de aportar ideas, pero como siempre, hay que pensar muy bien lo que se hace, recurriendo a profesionales si se tiene la mas minima duda.

El problema que vio es que en la actual situación las promotoras están faltas de liquidez y pueden quebrar en cualquier momento,

Tienes toda la razon, el problema es que hay promotoras, que debido a su falta de liquidez, prefieren pagar diez millones dentro de dos años, antes que ocho ahora, eso suponiendo que no quiebren. No obstante, tienes que reclamarle los avalesd, si es que aun no los tienes.
Estan obligados a tener un aval de todas las cantitades aportadas por ti, y a dartelo si lo reclamas. Estas cantidades deben estar aseguradas (generalmente por una compañía de seguros, o bien respaldadas por un banco que hace de avalista y paga en caso de quiebra de la promotora. En el procedimiento judicial, se puede reclamar al seguro o al banco que nos pague (luego ellos ya se entenderan con la promotora).

pero vamos a tratar de agotar las demás opciones antes de denunciar.

Siempre se dice que es preferible un mal acuerdo a un buen juicio. Planteate el considerar o incluso tomar tu la iniciativa de plantear un arreglo con la promotora, una vez que la hayas dejado claro que vas a por todas, con denuncia y procedimiento judicial incluido. Mira hasta donde estarias dispuesto a ceder y planteate negociarlo con ellos, por intentarlo no eliminamos el resto de opciones.

El banco que aparece en el contrato firmado con la promotora ya nos ha dicho a nosotros y a ellos que no tenemos hipoteca y no nos subroga, pero claro, no te dan nada por escrito. La promotora es cliente suyo y nosotros no. Y evidentemente el banco con el cual nos han “buscado” el supuesto crédito no quiere darnos nada por escrito, porque si tuviésemos esa documentación podríamos demostrar que las condiciones son abusivas.

El banco esta obligado a darte por escrito la no conformidad con el credito. Yo se lo exigiria (pide hablar directamente con el director de la sucursal) y en caso contrario, indicarles en la misma sucursal, que te den hoja de reclamaciones. Si no tienen, que no te cuenten rollos ni te citen para otro dia, diles que vas a llamar a la policia local para que efectúen denuncia y levanten acta que no has podido reclamar por no tener hojas de reclamación oficiales de la Junta de Andalucia. Minimo les caen 150 euros de multa.
Asimismo indicales que vas a llevar la reclamación a consumo, y ademas la vas a escalar al defensor del cliente de la entidad (o al departamento que corresponda de ese banco), indicando con nombres y apellidos, que el director tal de tal sucursal, te niega el papel que solicitas. Asi mismo, que vas a reclamar tambien ante el servicio de reclamaciones del Banco de España.
Es bastante improbable que si te ven decidido a airear esta actuación irregular, ademas implicando a los responsables (director sucursal) con nombre y apellidos, te denieguen el papel.
Para el caso del nuevo credito, exactamente igual, estan obligados a facilitarte copia por escrito con todas las condiciones.

En resumen, sabemos que tenemos razón, pero la promotora va a seguir entendiendo otra cosa al menos hasta que mejore la situación económica general y puedan vender los pisos. Nosotros estamos tratando de mediar con la promotora para forzar un acuerdo, pero esto, por lo que estoy viendo, también va para largo.
Os recomiendo mucho cuidado con los plazos. Desde la citación por escrito para escriturar, o la comunicación de la entidad de no concesión del credito, hay que ajustarse a los plazos establacidos para reclamar y/o iniciar procedimientos judiciales.
Puedes negociar con ellos, pero asesorate sobre plazos y demas aspectos, no vaya a ser que te enrollen solo para dejar pasar el tiempo, y que luego no puedas hacer nada. Solo renuncia a seguir los procedimientos, si te devuelven el dinero o si hay un acuerdo en firme y por escrito con la promotora.
En todo caso, si hay acuerdo, que sea por escrito y dejen claro que renuncian a cualquier reclamación posterior.

Un saludo y suerte.