Compraventa herencia

Medellin · Invitado

Buenas tardes,

Ha habido una herencia de un inmueble con la siguiente partición:

1 heredero solo el usufructo, 33%
1 heredero con la legítima estricta, 1/12 del total.
1 heredero, al que quiero comprar su parte, con el resto.

Quiero comprar la parte del último heredero aún sabiendo que está en usufructo, pero queda una deuda pendiente: pagar al segundo heredero su legítima en metálico, puesto que así lo establece el testamento.

Para saber cuánto debo pagar a ese heredero una vez que compre los derechos (y deberes) del tercer heredero, tengo una pregunta

¿ese 1/12 del total de la herencia del inmueble debe de ser pagado un 33% por el usufructario y un 67% por el tercer heredero o un 100% por el tercer heredero (en este caso yo como comprador), aunque no haya heredado (adquirido) el 100% de la propiedad?

Gracias por adelantado.

Invitado · Publicado: Vie Oct 21, 2011 6:56 pm **Título del mensaje**:

es de sospechar que el tema es de cónyuge y tres hij@s, en Galicia (legítima 1/4 del total) y con testamento

- cónyuge (A): si fuese en Galicia, por legítima sería el usufructo de 1/4, no del 33%, aunque sería del 33% si así lo determina el testamento, considerando el usufructo del exceso (del 8%) como una libre disposición. Nada tiene que pagar A a los demás, en ningún caso.
- a dos hij@s (B y C): la legítima estricta de cada un@, en bienes (B) o en dinero (C)
- otr@ hij@ (D): el resto

conclusiones:
- será D quien haya de pagar a C su parte (el valor de 1/12 en dinero)
- será D quien haya de entregar a B su parte (1/12 del total, en pleno dominio)
- Será D quien haya de entregar a A el usufructo del 33% del total, o pagarlo en dinero (por acuerdo o por decisión judicial, de modo que no es de aplicación directa la fórmula de porcentaje con los años enteros que falten hasta 80, con un mínimo del 10%)

corresponde, por tanto, a D, lo siguiente:
- 1/2 del total (6/12) en pleno dominio
- 1/3 del total (4/12) como nudo propietari@
- 1/12 del total, si se lo paga en dinero a C (si lo compra), porque realmente no es de D hasta que lo compre

si B quiere comprar su parte a D, habrá de pagar:
- lo que vale 1/2 del total en pleno dominio
- lo que vale 1/3 del total en nuda propiedad
porque eso es lo que es de D, salvo que D ya haya pagado la parte de C (en ese caso y por esa parte, habría B de reintegrarle a D lo que D ha pagado a C)

si D todavía no le ha pagado a C, y B compra los derechos de D, será B quien haya de pagar a C el valor de su parte (1/12)

si, además, quiere comprar el usufructo de A, tendrá que buscar un acuerdo o reclamar la decisión judicial

Invitado · Publicado: Sab Oct 22, 2011 5:39 pm **Título del mensaje**:

gracias por la respuesta, pero no es este el caso, sujeto a derecho común.

básicamente la propiedad se reparte entre dos herederos, uno la legítima estricta valorada en 1/12 y otro el resto. Un tercer heredero hereda sólo el usufructo.

el testamento dice que el 1/12 debe abonarse en metálico, pero el código civil permite que si no se quiere abonar en metálico, se abone con los bienes de la herencia, esto es, el inmueble.

La primera pregunta es ¿se puede conmutar esa deuda en metálico otorgándole al heredero su parte en propiedad de la vivienda?

La segunda pregunta, si ocurriera lo anterior y se entrase en proindiviso entre ambos copropietarios, el cóidigo civil determina que nadie puede estar en un proindiviso si no quiere pero, ¿qué ocurre si no se puede subastar la casa porque existe un usufructuario de la misma? ¿en ese caso debe de estar en ese proindiviso al menos temporalmente hasta que se pueda subastar o vender el inmueble?

Gracias.

Invitado · Publicado: Dom Oct 23, 2011 2:30 am **Título del mensaje**:

Un heredero hereda sólo el usufructo ¿el usufructo de qué?, ¿qué significa ese 33%?
Un heredero la legítima estricta, 1/12 del total ¿qué naturaleza tiene esa legítima?. Para tener derecho a legítima hay que ser heredero forzoso, y en el código civil español no hay legítimas de 1/12

¿se puede conmutar esa deuda en metálico otorgándole al heredero su parte en propiedad de la vivienda?
sí, se puede, negociando y alcanzando un acuerdo
se puede también sin acuerdo, pero, aparte de que las cosas sin acuerdo suelen dar problemas, ha de ser una parte sobre la que haya pleno dominio, sin usufructos

¿qué ocurre si no se puede subastar la casa porque existe un usufructuario de la misma?
se puede subastar aunque exista usufructuario, porque el usufructo es independiente de la nuda propiedad, por lo que lo que se subasta es la nuda propiedad manteniendo el ususfructo

Invitado · Publicado: Dom Oct 23, 2011 10:34 am **Título del mensaje**:

es cierto que no he sido demasiado específico.

la herencia es de un inmueble, exclusivamente, para tres herederos:

- el primer heredero, hijo del fallecido, hereda el usufructo vitalicio de la vivienda (valorado en un 33% de la plena propiedad, puesto que tiene 56 años).

- el segundo heredero hereda la legítima estricta como heredero forzoso, siendo nieto del fallecido y por representación del ascendientes que falta (otro hijo del fallecido, que a su vez también había fallecido). Esto es 1/12 del total de los bienes hereditarios, que en este caso son únicamente el inmueble en cuestión.

- el tercer heredero hereda el resto de la nuda propiedad, que es lo que pretendo adquirir.

Existe una cláusula en el testamento que dice que se debe satisfacer al segundo heredero su 1/12 en metálico, pero el tercer heredero no tiene capacidad económica para ello. El código civil establece que el segundo heredero puede solicitar que se pague la parte en metálico con bienes de la herencia, es decir, 1/12 de la propiedad del inmueble.

Las preguntas son:

- ¿el 1/12 de la legítima estricta del segundo heredero debe de pagarse por los otros dos herederos según el porcentaje que tiene cada uno en el pleno dominio de la casa (33% en el caso del primer heredero en concepto de usufructo y 67% en el caso del nudo propietario) o debe de ser asumido totalmente por el heredero que es nudo propietario?

- ¿qué plazo tiene el tercer heredero para satisfacer la deuda en metálico con el segundo heredero antes de que se consolide la copropiedad del inmueble para el segundo heredero por no satisfacer la deuda?

Muchas gracias

Invitado · Publicado: Dom Oct 23, 2011 4:02 pm **Título del mensaje**:

para pagarle en bienes lo que el segundo heredero ha de recibir en metálico, han de ser bienes en pleno dominio, por lo que sería necesario comprar primero el usufructo (33% del valor del inmueble).

pero seamos claros:
¿quién es el que pretende comprar?, ¿el usufructuario, el que tiene derecho a a 1/12, un tercero?

Si quien pretende comprar es el usufructuario, puede entregar ese 1/12 en pleno dominio, entregando también el usufructo sobre 1/12 ... e incluso podría tratar de entregar 1/8 manteniendo el usufructo, ya que (1/8 - 33% de 1/ Cool

= 1/8 - 1/24 = 1/12 (los números son aproximados, ya que 33% es ligeramente menor que 1/3, pero la diferencia es mínima y es a favor del adjudicatario. Insisto en que lo no acordado suele dar problemas

el valor del tercer cupo será 1(el total) -0.33 (valor del usufructo) -1/12 (valor del segundo cupo), lo que, aproximadamente (asimilando el 33% a 1/3, ya que el error es muy pequeño) es 1-1/3-1/12=7/12

¿plazo para que el tercero pague al segundo?
no hay plazo para la aceptación de herencia, ni para su reclamación. Inicialmente todo pertenece a la comunidad de herederos, y en esa situación puede estar muuucho tiempo, en tanto nadie exija que se proceda al reparto. No hay consolidación de nada. Los derechos del segundo son cobrar 1/12 en efectivo, y nada cambia por no haber alcanzado la aceptación de herencia (salvo que el testamento indique que sus derecho al cobro se transformará en otra cosa si no se le paga en un determinado plazo). Mientras no se alcance la aceptación de la herencia, todo será de la comunidad de herederos, algo así como un proindiviso en el que no hay partes claramente determinadas (los gastos van contra la masa hereditaria, no contra la parte de cada uno) aunque el primero tiene derecho al uso del inmueble y, con el paso del tiempo, va perdiendo valor de conversión del usufructo en dinero, todo ello en beneficio del tercero
Podrá el segundo exigir su parte, sea de modo extrajudicial, o sea judicialmente. Si es de forma extrajudicial, ya se resolverá cuando puedan y tras acordar el cómo. Si es en proceso judicial, será la Administración de Justicia quien diga en cuánto y el cómo, y quien fije los plazos para llevarlo a cabo. En cualquier caso, es mucho tiempo

Invitado · Publicado: Lun Oct 24, 2011 10:38 am **Título del mensaje**:

Quiero agradecer antes de nada tu interés en este tema.

Hablando con clarisa, el que quiere comprar es un tercero (es decir, yo) la parte de nuda propiedad del heredero mayoritario, pero el piso presenta tres problemas:

1º El usufructuario vitalicio, que ya sé que tiene derecho de quedarse en el inmueble (y no tengo intención de que deje de ser así)

2º Un préstamo que tiene el usufructuario vitalicio el cual avaló su madre (la causante) con sus bienes.

3º Un tercer heredero que recibe una legítima estricta de 1/12 por representación paterna al faltar su padre y ser nieto del fallecido. Esta legítima debe de ser abonada por el nudo propietario.

De esta manera, al comprar yo me surgen dos dudas:

1º Yo compraría la nuda propiedad del heredero principal y compensaría económicamente al heredero de la legítima, pasando a poseer toda la nuda propiedad. Sin embargo, el usufructuario sigue viviendo en el inmueble y tiene contraida un préstamo que, en su día, se avaló con los bienes del fallecido, entre los que se incluía la casa. ¿Al morir el fallecido y heredar sus herederos se extingue ese aval o también heredan esa "deuda"?

2º Si compro la nuda propiedad antes de que se haga el pago en metálico al otro heredero, ¿tengo que hacérselo yo?

Un saludo.

Invitado · Publicado: Lun Oct 24, 2011 8:12 pm **Título del mensaje**:

el punto más importante es el 2º, y ello no significa que los demás no sean importantes, sino que éste es fundamental al depender se si otro paga o no paga, lo que supone una indeterminación casi absoluta tanto en cuantía como en plazo

si al usufuctuario lo avaló su madre, su madre era la avalista, pero nada más que eso. Quiere esto decir que el aval es personal, que se compromete a responder de los posibles impagos de su hijo, y que sus bienes son un índice de su solvencia, pero no quiere decir esto que su madre no podía vender la casa, o cualquier otra cosa. En otras palabras, la madre respondía de la solvencia del hijo, pero solo la madre, y hoy el hijo no tiene avalista. En este sentido, no se hereda la condición de avalista, por ser una cualidad personal que se extingue con el fallecimiento. Y otra cosa es que la entidad financiera, una vez conocido el fallecimiento de la avalista, le exija otro avalista, otra garantía o la cancelación del préstamo, pero no es cosa que suela hacerse, ya que un préstamo con avalista es un préstamo a alguien de quien se albergan muy pocas dudas de que puede pagar, porque si las dudas fueran solo merecedoras de consideración no le hubieran concedido al préstamo a él, sino a él y a su madre, de forma conjunta y solidaria, ambos como prestatarios y ambos responsables del 100% del préstamo.

distinto es si su madre presentó la escritura de la casa y sobre ella se constituyó una garantía hipotecaria del préstamo del hijo, porque en ese caso no es un aval sino una garantía hipotecaria, que estará debidamente inscrita sobre la casa en el registro de la propiedad

no tengo interés en conocer tus intenciones sobre permitir el ejercicio del derecho de usufructo y, a decir verdad, ni siquiera tengo interés en saber qué te mueve a pensar en comprar, aunque he de advertirte que 56 años de edad no son muchos años, muy poco más que los míos y quizá no mucho más que los tuyos, por lo que, con lo que la naturaleza tiene de aleatorio, tu compra podría ser algo sobre lo que jamás llegues a disponer

vuelvo a hacer las cuentas y, como conclusión y pese a que no me la has pedido, te daré mi opinión de forma muy extractada, porque justificarla me llevaría un tiempo que no me has pedido

- la parte que compras al tercer heredero es, aproximadamente los 7/12 del inmueble
- la parte que muy probablemente has de pagar tú al segundo es 1/12, y estará en el precio del tercero si éste ya la ha pagado
- en total, de una manera u otra, habrás pagado las 2/3 partes del valor del inmueble, un dinero que tendrás inmobilizado por un plazo estimado de 33 años

P.- ¿qué habrá dentro de 33 años?
R.- un solar con un inmueble ruinoso, porque el usuario no tendrá especial interés en asumir altos costes de mantenimiento, porque para él bien vale, porque sus necesidades son cada vez menores, y hasta es posible que, dentro de 15, 20 ó 25 años, alquile el inmueble a cualquiera, para sumar esa renta a su pensión de jubilación, y así poder asumir el pago de una residencia

opinión resumida.- piensa en comprar solo si se trata de suelo urbano consolidado, y si el valor de repercusión del suelo supera claramente lo que vas a pagar.

Invitado · Publicado: Mar Oct 25, 2011 4:58 pm **Título del mensaje**:

Antes de nada quiero agradecer sinceramente todo el tiempo que has dedicado a mi consulta. Se agradece encontrar a gente que, desinteresadamente, transmitan tanta seguridad en sus respuestas. Puedo garantizarte que he consultado (y pagado) al menos a 3 abogados y no me han sabido aclarar las dudas con tanta precisión como lo has hecho tú. Es lo que tiene ir a un profesional sin tener referencias.

Es cierto que para mí no es un buen negocio, pero en realidad el inmueble está bien situado en el casco urbano de Madrid y el precio no es excesivo. Además es una ayuda que voy a prestar a un familiar político (el heredero mayoritario). Al pertenecer a una comunidad de vecinos espero que al menos se consiga mantener un mínimo. No obstante, tengo en cuenta tus consejos y aún debo reflexionar sobre la adquisición.

De todas maneras aún no se ha adjudicado la herencia y, corrígeme si me equivoco, creo que no hay un plazo para que se adjudique (salvo que un juez lo ordene), y teniendo en cuenta que el usufructuario no va a mover esa opción y el heredero mayoritario tampoco, sólo ocurriría en caso de que el tercer heredero quisiera moverlo. En cualquier caso no será inmediato.

Quiero darte una vez más las gracias, personas como tú hacen que este mundo sea un poco más sencillo.