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Clasificación suelo y valoración

Clasificación suelo y valoración

 
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Paco Soto



Registrado: 23 Sep 2011
Mensajes: 5

MensajePublicado: Vie Sep 23, 2011 5:09 pm    Título del mensaje: Clasificación suelo y valoración

A ver si algún experto puede aclararme lo siguiente:

1.º ¿Es posible que exista suelo calificado como urbano según PGOU en Comunidad Valenciana cuando no está urbanizado en absoluto ni tiene dotaciones de ningún tipo: encintado aceras, luz, agua, gas, etc.?

2.º Siendo que el PGOU prevé que sobre parte del suelo haya una calle ¿no sería más correcta y coherente su calificación como suelo urbanizable, en cuanto ha de urbanizarse?

3.º Sobre el mismo se ha previsto una AR y una UE. Al parecer, es necesario a su vez un PAI o un PRI para que lo previsto en el PLAN se lleve a la realidad ¿Mientras todo esto ocurre, que es posible hacer sobre ese suelo, puedo aprovecharlo de algún modo que sea urbano?

4.º A efectos de valoración, según el TR Ley del Suelo ¿debería valorarse como si fuera rústico, o como si fuera urbanizable no programado?

Gracias anticipadas.
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jecc



Registrado: 06 Jul 2011
Mensajes: 33

MensajePublicado: Sab Sep 24, 2011 12:42 am    Título del mensaje:

1.º ¿Es posible que exista suelo calificado como urbano según PGOU en Comunidad Valenciana cuando no está urbanizado en absoluto ni tiene dotaciones de ningún tipo: encintado aceras, luz, agua, gas, etc.?

Sí, y tan posible como el Suelo Urbano No Consolidado. En general son áreas de suelo de reducida/moderada dimensión, rodeadas de suelo urbano consolidado, que requieren ejecutar/modificar las infraestructuras y un estudio detallado de la ordenación, porque no existe o porque modifica la ordenación precedente, equidistribuyendo costes y beneficios entre los efectados

2.º Siendo que el PGOU prevé que sobre parte del suelo haya una calle ¿no sería más correcta y coherente su calificación como suelo urbanizable, en cuanto ha de urbanizarse?

No si no hay duda sobre el carácter urbano del área y si es de reducida/moderada dimensión.

3.º Sobre el mismo se ha previsto una AR y una UE. Al parecer, es necesario a su vez un PAI o un PRI para que lo previsto en el PLAN se lleve a la realidad ¿Mientras todo esto ocurre, que es posible hacer sobre ese suelo, puedo aprovecharlo de algún modo que sea urbano?

No sé si es el caso, pero no se deje llevar por tanta sigla.
un Área de Reparto (AR) es un área en la que se distribuyen equitativamente cargas y beneficios
una Unidad de Ejecución (UE) es un área que requiere una propuesta de de ordenación unitaria y, en determinadas ocasiones, una ejecución conjunta (es muy normal que pueda repartirse el aprovechamiento en entidades constructivas independientes)
un Programa de Actuación Integrada (PAI) pretende la consecución de las cesiones y de las obras de urbanización de una forma unitaria
un Proyecto de Reforma Interior (PRI) pretende modificar lo existente

todo se reduce, más o menos y por lo general, a delimitar detalladamente el área comunicándoselo a todos los propietarios afectados (delimitación), establecer la junta de propietarios (constitución de junta de compensación, con bases y estatutos), aprobar la nueva ordenación (estudio de detalle), las obras de urbanización (proyecto de urbanización), y concretar las cesiones y repartir equitativamente los beneficios y las cargas sobre las parcelas edificables resultantes (proyecto de compensación, o de equidistribución, o de reparcelación)

la gestión lleva su tiempo, de 1 a 3 años dependiendo de los servicios técnicos contratados y del ayuntamiento, y para iniciarla suele ser suficiente con el acuerdo de los propietarios de algo menos de la mitad del suelo, ya que el ayuntamiento, actuando como propietario de los bienes públicos afectados (calles, o lo que sea), suele adherirse para alcanzar la mayoría exigible (no se entendería que el ayuntamiento se opusiese)

las diferencias entre una figura y otra son más de nombre que de resultado constructivo, y quizá la fundamental está en quién es el promotor de la acción urbanizadora (el ayuntamiento, la junta de compensación o un agente urbanizador)

realmente puede hacer lo que estaba haciendo si es compatible con la clasificación (suelo urbano) aunque esté fuera de ordenación. Más difícil es darles usos nuevos y no existentes, pero no debiera de tener demasiado problema si son actividades compatibles con el uso urbano/redidencial que no exigen grandes inversiones fijas en obras (en todo caso le obligarían a renunciar al incremento de valor debido a las nuevas construcciones), tales como exposición comercial al aire libre o bajo una carpa o instalación desmontable/no permanente, aparcamiento al aire libre, chiringuito con gran terraza de verano, carpa para banquetes, guateques (jeje, qué tiempos), e incluso algún uso semi-rústico, tal como un vivero de plantas o un pequeño huerto

4.º A efectos de valoración, según el TR Ley del Suelo ¿debería valorarse como si fuera rústico, o como si fuera urbanizable no programado?

debe valorarse como suelo urbano, por el aprovechamiento urbanístico asignado, y deduciendo los costes de las obras de urbanización (se incluyen en las obras de urbanización los gastos de gestión y las indemnizaciones, tales como demoliciones necesarias)
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Paco Soto



Registrado: 23 Sep 2011
Mensajes: 5

MensajePublicado: Sab Sep 24, 2011 6:34 am    Título del mensaje:

MUCHÍSIMAS GRACIAS, por la rapidez en la respuesta, y por la claridad expositiva. Si no es mucho insistir, plantearía alguna duda que me surge.

1.º En cuanto al suelo urbano consolidado, ahora entiendo a qué se refiere el Reglamento de Ordenación y Gestion Territorial y Urbanística (art. 103.3), cuando dispone que: "3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales".

La duda que surgiría sería de interpretación del mismo ¿"sujeto a actuaciones integradas" implica que éstas estén ya aprobadas o basta con que deban aprobarse en un futuro ( de hecho, no se ha aprobado PAI ni PRI alguno en 7 años que tiene vigencia el Plan ni parece que vaya a aprobarse en un tiempo inmediato)?. Todo ello al margen de que la zona que se califica como urbana y que no está urbanizada -así a vista de pájaro- tengo dudas de que sea inferior a 100.000 metros cuadrados. En cuanto a esto último, supongo que tendrá que ver que el PLAN inicialmente estableciera una gran AR y modificara posteriormente el plan para subdividirla en cinco o seis AR más pequeñas. Sospecho que es un modo de orillar el requisito de que ser inferior a los 100.000 metros cuadrados, pero la técnica sería cuanto menos extraña o sospechosa.

2.º En cuanto a la calle, y esto ya es un tema derivado: la totalidad del suelo que me califican como urbano es -será- (cuando el PLAN se ejecute si eso ocurre alguna vez) todo él parte de una gran calle. Mientras no se ejecute el PLAN con PAI o con el instrumento correspondiente, ¿debería estar este suelo sujeto o exento del IBI cuando, como digo, todo él es un campo de olivos sin urbanizar y el PLAN quiere que algún día sea todo calle (sin perjuicio de que del mismo algún día -si hay suerte- me corresponda una porción de suelo en otro lugar)? Ello teniendo presente el art. 61.5 a) del RDL 2/2004, 5 marzo (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) por el que no están sujetos al impuesto de Bienes Inmuebles: “a) Las carreteras, los caminos, las demás vías terrestres y los bienes del dominio público marítimo-terrestre e hidráulico, siempre que sean de aprovechamiento público y gratuito”.

Lo anterior tiene relación con lo de los usos: Lo que permite el PLAN es el uso de calle, de modo que, debo entender, no puedo hacer nada más que recoger aceitunas o construir una calle, lo que sería coherente con que deba estar exento del IBI urbana (supongo o, me parece, de justicia, salvo mejor criterio).

4.º A efectos de valoración, tenía entendido (así lo dice su preámbulo) que el TR Ley del Suelo dice que ha de valorarse el suelo por lo que hay, no por lo que el plan prevé que haya... en cuanto establece dos categorías de suelo "urbanizado y no urbanizado -o rústico-". Y como éste no está urbanizado, pues parece que debería valorarse como rústico (a efectos de expropiación y de responsabilidad de la Administración). Si esto es cierto como parece y en cuanto es la última norma en el tiempo que conozco, ¿no valorarían venido el caso de ese modo? Por supuesto yo prefiero lo que usted indica.

5.º Como hecho, durante más de 30 años la zona se encuentra como está. Hace 10 años con el PGOU se delimitan las zonas como urbanas aunque no están urbanizadas, a los 2 años se modifica el plan para establecer AR más pequeñas. Desde entonces, nada se ha hecho, y, según el Ayuntamiento, nada tienen pensado hacer ¿es razonable esta situación de impass, podría tener alguna consecuencia, se puede hacer algo? Ojo, lo digo en el actual contexto económico... que no hay quien mueva ficha ni parece que sea rentable. Para que se entienda, se trata de un polígono industrial, consolidado en parte (hace más de 30 años) y que el PGOU termina con gran elegría de viales (30 metros de ancho), de modo que -así a primera vista- hay mucho suelo de calle y poco suelo de futuro solar, conclusión, no hay quien mueva ni parece que vaya a moverse nunca, y menos en el actual contexto económico. ¿qué hacemos, seguir pagando impuestos, malvender?

Bueno, muchísimas gracias, ahí dejo el problema real, por si quieren aportar cualquier cosa que les agradeceré sobremanera.
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jecc



Registrado: 06 Jul 2011
Mensajes: 33

MensajePublicado: Lun Sep 26, 2011 10:15 am    Título del mensaje:

me lo pone usted difícil
- hasta ahora se creía que clasificar un suelo como urbano, o incrementar la edificabilidad de un suelo ya urbano, eran maneras de generar un plusvalía real a los propietarios del suelo. Yo siempre he tenido mis reservas con ese pensamiento en la medida en que las previsiones del planeamiento pudieran ser contrarias a la voluntad de los propietarios del suelo, aunque bien es verdad que los propietarios del suelo también disponen de algunos instrumentos para dar a conocer los argumentos en que se sostiene esa voluntad contraria a las previsiones del planeamiento.
- el planeamiento bueno es muy caro porque exige análisis muy detallados, y de ahí que, por lo general, nos conformemos con planeamientos aceptables, capaces de dar respuesta a las demandas de mejora del medio y a las previsiones de crecimiento urbanístico. Un planeamiento será mejor en la medida en que la gran mayoría de sus previsiones tengan visos de concretarse en un plazo del orden de 10 a 20 años, facilite los mecanismos adecuados y, mediante reservas de suelo clasificado como rústico, prevea las posibilidades de desarrollo a medio y largo plazo. Y al contrario, un planeamiento será malo si prevé un nivel de desarrollo muy superior o mucho más caro de lo que se corresponde con la demanda real, si prevé formas de gestión de difícil concreción, o si dificulta las posibilidades de desarrollo a medio y largo plazo.

pero vayamos a su caso, o a lo que interpreto de su caso:
1.- en lo que respecta al planeamiento:
- lo primero que ha de desterrar es esa idea de que su parcela, por estar grafiada una calle sobre ella, es diferente de la parcela lindante sobre la que está grafiado un solar. Su parcela, la parcela lindante y todas las que están incluidas en esa AR, tienen los mismo derechos. Digamos que, a efectos urbanísticos, forma parte usted de un proindiviso, y que en consecuencia no se trata de que le quitan su parcela para darle otra, sino de que usted tiene un determinado porcentaje de la superficie global, habrá de asumir ese porcentaje de los costes de desarrollo y obtendrá un espacio en el que podrá concretar ese porcentaje del aprovechamiento privado previsto (90% de la edificabilidad global).
- es evidente que, en tanto no se desarrolla, cada cual tiene lo que tiene. Así, quien tiene un manantial puede regar; quien linda con un suelo urbano consolidado tiene más fácil dedicarlo transitoriamente a aparcamiento o almacenamiento al exterior; quien está al borde de un buen camino puede aprovecharse de su buena accesibilidad y, si ese camino es transitado, será más fácil hacerlo productivo como exposición de vehículos, maquinaria, plantas o cualquier otra cosa; y así, si usted tiene olivos y un mal acceso, es posible que no exista una actividad transitoria suficientemente rentable, respecto a la actual, que compense la inversión que correspondería a un cambio de actividad.
- es posible que se hayan hecho "pequeñas trampas" en la delimitación de esas AR, que lo conceptualmente adecuado fuera delimitar un único área de suelo urbanizable, o que, si la demanda real era pequeña, buena parte debiera de haber sido clasificada como suelo rústico. Lo que parece claro es que, independientemente de si ha habido pequeñas trampas, la delimitación de esas pequeñas AR pretendía hacerlas viables de modo independiente, poder dar respuesta a sucesivas demandas de suelo de moderada dimensión sin tener que abordar proyectos de urbanización faraónicos.
- la explosión de la burbuja inmobiliaria nos ha pillado a todos aunque todos sabíamos que podría producirse en un momento u otro. Lo que tengo claro es que no puede responsabilizarse de ello a los propietarios del suelo ni a los promotores, ya que unos y otros necesariamente tenían que adecuarse a la demanda real, y que los verdaderos responsables son los políticos (que jugaron a recaudar y no a proyectar un mañana mejor) y las entidades financieras (que especularon hasta lo increíble, poniendo en desproporcionado riesgo un dinero que, porque no les pertenece, habían de destinar al mejor fin). En este sentido el planeamiento también tiene su cuota de responsabilidad, y hoy no solo hay muchas viviendas improductivas, sino también bastantes naves sin actividad.

en lo que respecta al valor catastral:
- el valor catastral afecta al IBI (de pago anual) y a las plusvalías (en rigor es impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, y se paga por venta, donación o herencia). Un valor catastral alto, no adecuado ni al rendimiento real ni a las expectativas reales de mercado, es una carga injusta. Con el catastro, en particular con la Ponencia de Valores de la que surgen los valores catastrales, pasa lo mismo que con los planeamientos, de modo que los buenos son muy caros y, aunque menos, también son caras las revisiones. Por eso es habitual que no solo queden desfasados respecto a algunas modificaciones del planeamiento, sino que, al ser el IBI y las plusvalías las más importantes fuentes de ingresos netos del ayuntamiento (los ingresos por tasas o servicios son a cambio de algo que supone un gasto, mientras que el IBI, las plusvalías o el impuesto de vehículos a motor, son ingresos para atender gastos generales, sin contraprestación directa), suelen acogerse a la actualización de los valores catastrales mediante el coeficiente que se determina cada año a nivel estatal.

seguiré en otro momento, no porque necesite tiempo para pensar lo que he de escribir, sino porque ahora no dispongo de más tiempo para atender su consulta.
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jecc



Registrado: 06 Jul 2011
Mensajes: 33

MensajePublicado: Lun Sep 26, 2011 12:07 pm    Título del mensaje:

ya sigo, que ahora tengo otro rato y el tema, además de para usted, puede tener interés para otro lector (hay muchos con problemas similares)

- no piense en la expropiación ni en que sea el ayuntamiento el promotor de nada, ya que antes que eso se produciría una modificación del planeamiento. En todo caso, siendo suelo urbano, la valoración es por el aprovechamiento deduciendo los costes de urbanización.

conclusiones:

1.- hay un aspecto importante y previo a cualquier acción, que es ver el plano de conjunto y deducir si las distintas AR pueden desarrollarse de modo independiente o si, por el contrario, el desarrollo de un AR es imposible si no se desarrolla alguna de las AR contiguas. Así, no tiene sentido hacer un gran vial que no tiene continuidad al menos por uno de sus extremos; y así no tiene sentido pretender renunciar al desarrollo de un área si con ello se impide en desarrollo del área lindante. Si el planeamiento es mínimamente aceptable, las AR han de ser de posible desarrollo independiente.

2.- es una ventaja que la dimensión de su AR sea moderada, ya que facilita la gestión. El hecho de que nada se haya desarrollado en muchos años solo significa que nadie ha puesto el interés necesario. Teniendo claro que a efectos urbanísticos forma usted parte de un proindiviso (AR), habrá de analizar el conjunto del área, saber quiénes están ahí y en qué medida (a efectos prácticos, saber quiénes son sus socios), saber cuáles son las posibilidades de aprovechamiento transitorio y cuáles las pretensiones de cada uno. Si existe una mayoría de suelo en las mismas condiciones y expectativas que las suyas, ya tiene algo ganado porque podrá promover una acción conjunta.

3.- tenga claro que el planeamiento vigente es susceptible de cambios, de manera que le da un derecho a día de hoy, pero no le da garantías para mañana. El hecho de que un suelo esté clasificado como urbano es una pequeña garantía respecto a un suelo clasificado como urbanizable, ya que el suelo urbanizable puede pasar a rústico sin derecho a indemnización, mientras que el cambio de un suelo urbano a rústico debiera de conllevar una indemnización derivada de la responsabilidad patrimonial (en su caso, de suelo urbano no consolidado, tiene los derechos de edificabilidad de las áreas urbanas similares existentes en el entorno). Con todo, y sin derecho a indemnización, un suelo urbano puede verse sometido a modificaciones que reduzcan su aprovechamiento.

4.- entre todos, o la mayoría, pueden:
- promover el desarrollo del área, lo que no tiene sentido si no hay usuario final para las parcelas edificables
- proponer una rotunda modificación del planeamiento, adaptado a sus intereses y a las necesidades reales de suelo, sea para destinarlo a otro uso, sea para clasificarlo de rústico (solo así evitarían el IBI)
- promover acciones que, sin modificar el planeamiento y sin dificultar su posible desarrollo en las actuales previsiones, permitan mejorar el uso transitorio … y pienso en pequeñas mejoras de accesos e infraestructuras, e incluso en moderados movimientos de tierras, que faciliten y hagan apetecible la implantación de actividades con alta componente de temporalidad y/o no constructivas, al aire libre o en carpas, tales como áreas de exposición, aparcamientos, depósito de materiales, de contenedores, de embarcaciones, de vehículos con productos especiales, plantas de hormigón, de reciclado, de actividades de ocio al aire libre (o en carpas, desde conciertos y macrofiestas a zonas de juegos similares a pequeños parques temáticos, pasando por pistas de karts, de cros, club de tenis, mini campo de golf, camping), conjunto de pequeños huertos, áreas de prácticas de manejo de vehículos y maquinaria, etc.

5.- en tanto no se desarrolle su AR, usted estará pagando un IBI desproporcionadamente alto respecto al aprovechamiento real, y habrán de asumir un elevado coste de impuesto de plusvalías en caso de donación o transmisión hereditaria. Esos costes son reales, a pagar a día de hoy, mientras que las expectativas de obtención de plusvalías no están garantizadas, pues dependen de que el mercado considere apetecible su desarrollo o de posibles modificaciones del planeamiento.

6.- Sin necesidad de cambiar el planeamiento, es posible que pueda solicitar la revisión de su valor catastral en base a las condiciones particulares de su parcela, pero no pueden evaluarse esas posibilidades sin tener conocimiento de la Ponencia de Valores y de los coeficientes reductores que le han aplicado.
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Paco Soto



Registrado: 23 Sep 2011
Mensajes: 5

MensajePublicado: Lun Sep 26, 2011 5:34 pm    Título del mensaje:

Muchísimas gracias por sus claras, fundadas, prácticas y excelentes explicaciones. Yo soy jurista, pero no administrativista y mucho menos urbanista, todo esto para mí resulta absolutamente nuevo y me supera, pues tendría que hacer un máster en urbanismo, cursos de urbanización y tener algo de experiencia para poder tener solvencia. Además, los temas son bastante complicados. En todo caso, lo ha explicado usted de forma excelentemente clara, le felicito y se lo agradezco.
Ahora mismo no tengo más datos, pero si le parece bien, y abusando de su tiempo y sabiduría en cuanto disponga de los mismos le aportaré algunos datos concretos más a los efectos de que si lo tiene a bien me siga ilustrando. Saludos cordiales.
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Paco Soto



Registrado: 23 Sep 2011
Mensajes: 5

MensajePublicado: Mar Sep 27, 2011 2:18 pm    Título del mensaje:

Como datos concretos, y a los efectos de que me pueda ofrecer su valiosa opinión sobre si se ha efectuado correctamente la valoración, le daré los datos que me constan:
Clase urbana:
Uso: Suelo sin edif.
Superficie suelo: 2.354 m2
coef. participación 100,00000
Publicación ponencia: BOP 28-JUNIO-2008 (donde se dice que se publica en tablones de sus oficinas durante 15 días hábiles).
Valores en polígono
Unitario (VUB): 305,00 euros/m2
Repercusión (VRB): 362,00 euros/m2
Modulos básicos Ponencia:
Construcción (MBC): 600,00 euros/m2
Suelo (MBR): 450,00 euros/m2
Suelo de naturaleza urbana:
Superficie m2: 2354
valor suelo (euro/m2): 183,00
Coeficientes aplicados: -----
Total coefs. aplicados suelo: 1,0000000
Total coefs. conjuntos: 1,000000
(G+B): 1,0
VALORES CATASTRALES (2010)
Valor catastral del suelo de naturaleza urbana: 217.544,91 euro
Valor catastral de la construcción: 0,00
Valor catastral total: 217.544,91
IMPUESTO BIENES INMUEBLES
Valor base: 105.541,59 euro
Reducción: 87.879,52 euro (último año reducción 2017)
Base imponible: 217.544,91 euro
Base liquidable: 129.665,39 euro

Eso es, por el momento, la información que tengo... Yo de todo lo anterior solamente sé que toca pagar más de 1000 euros... lo cual me parece una verdadera barbaridad. Vamos, que prefiero que sea rústico y seguir con mi actividad agrícola. Saludos
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jecc



Registrado: 06 Jul 2011
Mensajes: 33

MensajePublicado: Mie Sep 28, 2011 12:55 pm    Título del mensaje:

los 1.000 euros de este año no son un problema serio

serio es que cada año pagará más
y serio es que, si se muere, sus herederos habrán de pagar un pico (puede que hasta 50.000 euros) de plusvalías, al margen de lo que hayan de pagar por impuesto de sucesiones
de hecho, aunque usted la venda, tendrá que pagarlos (sí, sí, ese pico que pudiera llegar a 50.000 euros)

volvamos a los números
217.544,91/2.354 = 92,415 €/m2

comparado con los 183 €/m2, resulta un 50,5 %, de lo que deduzco que, aunque no sé cómo han hecho la cuenta, inicialmente han aplicado el 50% del valor unitario, resultando 91,5 €/m2 y un valor catastral de 215.391 € ... y para el 2010 lo han actualizado con un incremento de 1%, llegando a esos 217.544,91

la verdad es que 183 €/m2, e incluso el 50% (91,50 €/m2), aplicado sobre suelo bruto sin urbanizar, es una auténtica barbaridad

- si hemos de suponer que la superficie de parcela neta suele ser del orden del 50% de la parcela bruta (el resto se va en viales, zonas verdes y equipamientos)
- si hemos de suponer que la edificabilidad de una parcela neta industrial es del orden de 0.60 a 0.75 m2/m2
- si hemos de estimar los costes de urbanización de un suelo industrial en entre 10 y 20 €/m2 bruto (20 a 40€/m2 de parcela neta)
- si hay muchos polígonos industriales (no los de gran demanda, obviamente) en los que la parcela neta urbanizada se vende entre 40 y 100 €/m2
NO PARECE LÓGICO, visto desde la distancia, que la parcela bruta, en condiciones de rústica, se valore a mucho más de 30 €/m2

seguiremos hablando
si quiere hacerlo, puede escribirme a jecc01@hotmail.es
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Paco Soto



Registrado: 23 Sep 2011
Mensajes: 5

MensajePublicado: Mie Sep 28, 2011 6:46 pm    Título del mensaje:

Estimado jecc, muchísimas gracias por la información, que es absolutamente reveladora además de que demuestra por su parte un gran -y envidiable- conocimiento de la materia. Me quedo perplejo con lo que me dice y con un sabor agridulce, pues me siento "abusado" por el peso de la Administración (catastral, municipal, etc.) y su presunción de veracidad y al mismo tiempo confiado en el éxito de la pretensión, pues me confirma lo que sospechaba: que la valoración es absolutamente desproporcionada y sobrevalorada, sea por aplicación de la ponencia y por mucha presunción que se quiera que ésta tenga. De hecho, del año 2005 al año 2010 el valor se había incrementado nada más y nada menos que un 700 %. Todo ello al margen del tema de si es o debería ser urbano o no y demás temas que pueden tener interés.
Me da la impresión de que atacar el asunto este con la clasificación va a ser bastante problemático -si bien no hay nada imposible- y quizá pueda ser contraproducente atendidas ciertas expectativas -aunque sean remotas- (la expectativa que venga un inversos y se digne a pagar lo suficiente por el bien que cubra los gastos e impuestos). El tema del valor del mercado parece obvio. No parece complicado que se tase pericialmente este valor del mercado del suelo y que éste resulte ser inferior al catastral. Ese es un tema que, desde luego, y más en un contexto económico como el presente en que es notorio que los valores de los inmuebles han caido en picado, no parece complicado mantener con solvencia tanto vía administrativa como judicial para obtener la correspondiente reducción del valor catastral, y todo lo que esto implica. Creo que esta conclusión es bastante clara, al margen de otras cuestiones jurídicas. Y, por supuesto, al margen de que pueda resultar de interés que se inicien las gestiones para la urbanización de la zona (interés relativo, pues no parece que sea momento económico idóneo, y quizá eso lleve a una panorama todavía peor).
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